2013年08月18日

【FP試験の解説】NOI利回り

2013年5月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

市販FPテキストの6分野の順に、今回は「不動産」分野の問題の解説です。

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昨日までが、タックスプランニング分野の解説でした。
本日より、不動産分野の問題の解説となります。


2013年5月 FP技能士3級学科 問55より

不動産投資の採算性の評価に用いられる純利回り(NOI利回り)は,純収益を(  )で除して算出する。

正解の選択肢は2の「投資総額」です。

NOI利回りとは、不動産から得られる実質的な収益率を計算する時に使われる指標で、純収益を投資総額で割り算した値のことです。
NOIは、Net Operating Incomeの略で、営業利益としての意味があります。

ここでいう純収益とは、満室の時の賃料収入のことではなく、そこから空室期間の損失、不動産経営にかかる経費などを差し引いた、実質的な利益のことを指します。
よく不動産広告で示される利回りは、満室の状態の賃料収入を想定し、かつ経費は0という前提の利回りを表示しています。しかし不動産投資をするに当たっては、空室率や不動産経営にかかる経費を考慮した実質的な利益(これがNOI)をもとにした、NOI利回りによって投資判断をすべきと言えます。NOI利回りのほうが、不動産投資家にとってより現実的な利回りとなるためです。

NOI利回りはまれに出題される指標ですが、知っていれば得点源になりますし、実際に不動産投資をするときにも大切な考え方ではあるので、覚えておくとよいでしょう。

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【次回以降の、FP技能士3級・2級合格勉強会のご案内】
ファイナンシャルプランナー資格取得を目指す方々が集まり、一緒に楽しく学びあう勉強会です。
 ■8/24(土) 3級2級頻出重要ポイント対策勉強会(前編)
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いずれの勉強会も、学科と実技の試験対策を含んでいます。グループワーク形式もあり、参加者同士で交流や情報交換しながら、楽しく学べる勉強会です★
皆様のご参加をお待ちしています。参加申し込み、詳細はこちらから!
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posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 10:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2013年07月05日

地盤補強費用も含めて土地代と考える

土地購入の資金計画の中で注意しなければならないポイントについてです。

土地自体の値段には、当然のことながら地盤補強の費用は含まれていません。
購入予定の土地が軟弱な地盤である場合、建物を建てるにあたって地盤補強の費用が別途かかります。
また、重量ある建物を建てる場合にも、別途地盤補強が必要になるケースもあります。
希望の建物を建築するに当たり、土地に十分な強度があるかどうかを事前に調べておくことが大切です。

地盤補強費用は、100万円を超える場合もあります。
土地購入にあたっては、地盤補強費用までを含めて土地代と考え、資金計画を立てるようプランニングすることが重要ですね。


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posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 07:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2013年06月25日

不動産賃貸経営で損をしないためのシミュレーション

業者が持ってきた不動産賃貸シミュレーションのもとでの不動産賃貸経営は、顧客に不利益が出る場合があります。なぜなら、そのシミュレーションは現実以上に高利回りを実現できるかのような「演出」がなされており、顧客に不利となる前提が欠けていることがあるからです。

不動産賃貸経営の健全性をしっかり検証しようとお考えの場合は、下記のようなシミュレーション方法を参考の上、その健全性を確認するのがよいでしょう。


<<賃料収入の計算>>

・賃料相場を調べる
http://www.athome.co.jp/souba/
都道府県や路線などを指定して、家賃相場を検索できます。対象物件近辺における同じような間取り、築年数の物件の家賃相場を調べることができます。

・空室率の確認
http://toushi.homes.co.jp/owner/
都道府県や市区町村単位で、不動産の空室率を調べることができます。自身が保有する不動産が全室埋まるという保証はありませんから、この平均的な空室率が自身の保有不動産においても発生しうるという前提を置き、それでも黒字を実現できるか検証することも大切です。

・想定賃料を算出
賃料相場と空室率から、簡易的ですが
賃料×戸数×(1−空室率)
の計算式で、毎月の賃料収入を計算することができます。


<<支出の計算>>

賃貸不動産を所有している限り、下記の費用が定期的にかかります。
・外壁塗装、定期点検、清掃にかかる費用
・エアコンや温水器など、各部屋の設備の交換やメンテナンスにかかる費用
・共用部分の照明、水道設備などの月額費用や交換メンテナンス費
・マンションの火災保険料、地震保険料(おもに共用部分の保険)
・不動産管理会社に業務委託している場合は、管理費
・入居者の入れ替えに伴い発生するクリーニングなどの費用
・空き物件について、不動産仲介業者への募集費用
・固定資産税
・銀行への借り入れをしている場合は、その返済額。



<<不動産経営の利回り計算>>

年間不動産収入=収入−支出
利回り=年間不動産収入÷初期投資額


以上は、建物のみの利回り計算です。
土地も考慮に含める場合は、同様にして土地の収入と支出を算出したうえで、利回り計算をする必要があります。

年間不動産収入=(建物の収入+土地の収入)−(建物の支出+土地の支出)
利回り=年間不動産収入÷(建物の初期投資額+土地の初期投資額)


以上の点まで計算できれば、より現実的なシミュレーションになるでしょう。
株式投資と同じく、不動産投資も自己責任で取り組む姿勢が必要です。
業者の「儲かる」という言葉を信じて、投資に取り組むのはたいへん危険です。
不動産投資を行う本人が、その収益性を可能な限り正確に把握し、さらにその収益性を実現するために、責任をもって取り組めることが大切です。
posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 06:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2013年06月14日

共用部分の変更に必要な決議の議決権数の違い

共用部分の変更の場合、変更が共用部分の形状または効用の著しい変更になる場合には、区分所有者および議決権の各3/4以上の多数による特別決議で決めることになります。
一方、そうでない軽微な変更の場合には、区分所有者数および議決権の各過半数による普通決議で決めることになります。

では、「形状または効用の著しい変更」に該当する場合としない場合との違いはどこになるのかという点についてですが、以下に該当する場合は「形状または効用の著しい変更」に該当するとされています。
・階段の新設、階段の撤去、階段の位置変更
・エレベータの新設、エレベーターの撤去
・取水に関して、高置水槽方式から圧力ブースター式に変更する

したがって、大規模修繕だからと言って、必ず「著しい変更」とみなして4分の3以上の多数による決議が必要というわけではありません。
なお、「形状または効用の著しい変更」かどうかは、個別の事例により判断される点もあり、一概に判断が難しいケースも多いです。
posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 06:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2013年06月13日

REITは金利上昇に弱い

REITは投資家から集めた資金だけでなく、借入した資金で、多数の不動産を購入していることが多いです。
そのため、負債の割合が高ければ高いほど、金利上昇による利払いの増加により、収益が悪化する恐れが高くなります。

REITに投資をする際には、金利動向と、借入金の状況についてチェックを怠らないようにしましょう。
posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 06:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産