2013年08月23日

【FP試験の解説】土地取引で非課税となるもの

2013年5月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

市販FPテキストの6分野の順に、今回は「不動産」分野の問題の解説です。

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2013年5月 FP技能士2級実技(FP協会) 問8より

個人が土地を購入して自宅を建築する際に関係する費用のうち、消費税がかからないものの組み合わせとして、正しいものはどれか。

3.土地の購入代金および団体信用生命保険料

この選択肢は正しいです。
土地の購入代金は非課税であることを理解している人は多いですが、保険の保険料も非課税取引に当たります。合わせて覚えるようにしましょう。


本日までが、不動産分野の解説となります。
次回からは、最後の6分野目である相続・事業承継の問題の解説を続けていきます。

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ファイナンシャルプランナー資格取得を目指す方々が集まり、一緒に楽しく学びあう勉強会です。
 ■8/24(土) 3級2級頻出重要ポイント対策勉強会(前編)
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2013年08月22日

【FP試験の解説】不動産広告と、病院を建築できる用途地域

2013年5月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

市販FPテキストの6分野の順に、今回は「不動産」分野の問題の解説です。

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2013年5月 FP技能士2級実技(FP協会) 問7より

(ア)(徒歩7分という表記に関して)△△線○○駅からこの土地までの道路距離は、560m超640m以下である。

この記述は不適切です。
数式で表現すると、徒歩X分と表記がある場合の道路距離は、「80(X-1)m超80Xm以下」であることを表します。
したがって徒歩7分であれば、480m超560m以下の道路距離となります。

ちなみに、この距離は道路距離であり、駅からの直線距離ではありません。また、駅の端点から目的の土地の端点までの最短の道のりを表しているため、電車を降りてから駅を出るまでの時間や、敷地内に入ってからマンションのエレベータをのぼって自宅の玄関までの時間は含まれていません。
あくまでも道路距離から測定した徒歩時間であるため、信号や踏切の待ち時間、歩道橋を渡る時間等も含まれていません。ただし実際には、これらの時間を含めてもよいのですが、駅から近いことを広告上で強調するために、含めないことが一般的です。

(イ)(第一種住居地域に関して)この土地の用途地域内には、建築基準法上、病院を建築することができる。

この記述は適切です。
病院は多くの用途地域で建築できますが、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、工業地域、工業専用地域には建設できません。
ちなみに、病院ではなく診療所の場合は、どの用途地域にも建築できます。
2級では、どの用途地域にどの建物が建築できるのかを問う問題が、たびたび出題されます。特徴的なものをいくつか覚えておくようにしましょう。

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2013年08月20日

【FP試験の解説】防火地域上に建築できる建築物の種類

2013年5月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

市販FPテキストの6分野の順に、今回は「不動産」分野の問題の解説です。

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2013年5月 FP技能士2級実技(きんざい) 問10より

建築物が防火地域と準防火地域にわたっている場合,その建築物は規模によって耐火建築物または準耐火建築物とするのが原則である。

この選択肢は適切です。「防火地域」という言葉は聞いたことがあっても、防火地域そのものについて問う問題でした。少々深い知識を問う問題だったかと思います。

本選択肢のように、建築物が防火地域と準防火地域にわたっている場合、その土地全体を防火地域とみなします。

防火地域とは、防災機能を高めることが求められている地域であり、原則として耐火建築物を建てる必要があります。
ただし、地階を含む階数が2以下で、かつ延面積が100平方メートル以下の規模の建築物であれば、準耐火建築物を建てることも認められています。

したがって、建築物の規模によって、耐火建築物または準耐火建築物のいずれかを建築することができます。

ちなみに、防火地域に建てる建物では強い耐火性能を要求されるため、建物の建築コストがかさむ地域であるともいえます。


防火地域内においては,2階以上,または延べ面積が50uを超える建築物は,原則として耐火建築物としなければならない。

この選択肢は不適切です。すでに上記で説明した内容と重なりますが、本選択肢の文章の「2階以上,または延べ面積が50uを超える建築物」という個所を「3階以上、または延べ面積が100m2を超える建築物」に直せば、正しい文章となります。
防火地域内では建てる建築物の規模によって、耐火建築物を立てなければならない場合と、耐火建築物か準耐火建築物のいずれかを選べる場合とがあることを、理解しておきましょう。

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2013年08月19日

【FP試験の解説】延べ床面積を求めるときの計算式を暗記しておく

2013年5月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

市販FPテキストの6分野の順に、今回は「不動産」分野の問題の解説です。

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2013年5月 FP技能士2級学科 問46より

下記の土地に住宅を建築する場合の容積率算定上の延べ面積の限度として、最も適切なものはどれか。なお、記載のない条件は考慮しないものとする。

正解は、選択肢3の「300m2」です。
不動産分野の問題で延べ床面積を求めるときは、
・容積率
・前面道路幅×4/10(または6/10)
のうち、小さい方の数値を使って土地面積と掛け算し、計算をします。
しかし、本問のように、前面道路に対してかける数値である「4/10」または「6/10」が問題文に与えられていないことがあります。

ということは、どのような場合に4/10の数値を使い、どのような場合に6/10の数値を使うのかを、試験当日までに事前に暗記しておく必要があったということです。

用途地域名が「〜住居専用地域」という名称であれば(住居系の用途地域とも言われています)、前面道路幅×4/10と容積率のうち小さい方の数値を使って計算します。
それ以外の用途地域の場合は(「〜住居専用地域」という名称でない場合)、前面道路幅×6/10と容積率のうち小さい方の数値を使って計算します。

なお、この問題では「※前面道路幅員による容積率の制限について特定行政庁が指定する区域内ではない。」と記載がありますが、この記載がある場合には上記のとおりの理屈で4/10または6/10の数値が決定されます。

以上の内容を踏まえると、本問は
・容積率:200%
・前面道路幅×4/10(用途地域が「〜住居専用地域」という名称であるため)
 =6×4/10=240%
のうち小さい方を使って計算するので、
150m2×200%=300m2 が答えとなるのです。

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2013年08月18日

【FP試験の解説】NOI利回り

2013年5月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

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昨日までが、タックスプランニング分野の解説でした。
本日より、不動産分野の問題の解説となります。


2013年5月 FP技能士3級学科 問55より

不動産投資の採算性の評価に用いられる純利回り(NOI利回り)は,純収益を(  )で除して算出する。

正解の選択肢は2の「投資総額」です。

NOI利回りとは、不動産から得られる実質的な収益率を計算する時に使われる指標で、純収益を投資総額で割り算した値のことです。
NOIは、Net Operating Incomeの略で、営業利益としての意味があります。

ここでいう純収益とは、満室の時の賃料収入のことではなく、そこから空室期間の損失、不動産経営にかかる経費などを差し引いた、実質的な利益のことを指します。
よく不動産広告で示される利回りは、満室の状態の賃料収入を想定し、かつ経費は0という前提の利回りを表示しています。しかし不動産投資をするに当たっては、空室率や不動産経営にかかる経費を考慮した実質的な利益(これがNOI)をもとにした、NOI利回りによって投資判断をすべきと言えます。NOI利回りのほうが、不動産投資家にとってより現実的な利回りとなるためです。

NOI利回りはまれに出題される指標ですが、知っていれば得点源になりますし、実際に不動産投資をするときにも大切な考え方ではあるので、覚えておくとよいでしょう。

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