2014年01月12日

【FP試験の解説】特定居住用財産の買い替え特例

2013年9月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

試験で出題される6分野の順に解説しています。

タックスプランニングについての解説は昨日までとなります。
本日より、不動産分野の解説を行います。

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2013年9月 FP技能士3級 実技(きんざい 個人資産) 問11より

(特定居住用財産の買換えの特例について、)本特例の適用を受けた場合,買換資産の取得価額に対応する部分について譲渡益の( 1 )相当分の課税を繰り延べることができる。本特例の適用を受けるための主な要件は,以下のとおりである。

〈主な適用要件〉
・譲渡資産の対価の額が( 2 )以下であること
・譲渡資産を所有している期間が,譲渡した日の属する年の1月1日現在において( 3 )超であること
・譲渡資産である住宅に居住している期間が,( 3 )以上であること


正解の選択肢は、1の「1:100% 2:1億5,000万円 3:10年」です。
特定居住用財産の買換えの特例については、3級試験では過去に出題されたことがありません。2級ではたびたび出題されているものですが、3級受験者にとっては難問だったかと思います。

通常、不動産を買い替えた時、売却した不動産(譲渡資産と言います)に譲渡所得が発生することがあり、その場合には納税が必要となります。したがって、新たに買う不動産(買替資産と言います)の購入金額と、売却時に発生する税金額とを用意する必要があります。
しかしこの特例を使うと、売却時に発生する税金額を繰り延べることができるので、買換えの時にはその税金を支払わなくてもよいというメリットがあります。
ただし、繰延された税金額は、新たに買った不動産を売却するときに、支払うことになります。税金が免除されるのではなく、後で支払うことになる(繰り延べられる)という点に注意してください。

この買換えの特例の手京を受けるためには条件があり、それが本問で問われています。買替えの特例について学習するときには、本問で出題された内容をしっかり理解しておくことが大切です。

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posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 19:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・住まい

2013年11月11日

不動産オーナーによる不動産管理会社の設立

一般的に、大規模に不動産経営を行うオーナーが不動産管理会社を設立することで、減税の効果を得られます。これが、不動産管理会社を設立することのメリットと言われています。

一人が高額の不動産所得を得ると、非常に高い所得税率が課税されます。しかし管理会社を設立し、その管理会社の社員を自身の親戚で構成することで、親族に給与所得として所得を分散させることができるます。社員となったそれぞれの親族が、低い所得税率を適用することとなり、それによって節税ができるというのが、減税メリットといわれる理由です。


■不動管理会社のパターン

不動産管理会社には、下記の3つのパターンがあります。

一つ目のパターンは、不動産は個人が所有したままで、不動産の管理だけを不動産管理会社に委託するパターンです。

二つ目のパターンは、不動産を管理会社に一括して貸し出すサブリースのパターンです。
一つ目のパターンより、不動産管理会社が行う仕事が増えるので、その分不動産会社の取り分は多くなります。
個人が不動産所得を得るという点は変わりませんが、不動産管理会社から不動産所得を得るという形態になります。

三つ目のパターンは、建物を管理会社に売却し、土地は個人が保有し続けるパターンです。
管理会社が、個人から土地を借りていることになるので、土地に関してのみ、個人が土地代を不動産所得として得ることになります。

上記3つのいずれのパターンも、不動産管理会社に親戚を社員として当てることで、不動産所得を給与所得に変換して、社員である親戚に所得を分散することができます。


■不動産管理会社の注意点

1つ目のパターンでは、不動産会社に支払う管理料が適正な金額かどうかに注意が必要です。
不動産管理料が多いほど、不動産管理会社の取り分が大きくなります。そのため所得分散効果は大きくなりますが、税務調査で問題視されやすい点でもあります。

2つ目のサブリースパターンでは、管理会社への貸付賃料が税務調査で問題視されやすい点です。一括貸付において、低い賃料で貸付するほど所得分散効果が大きくなりますが、その賃料が適正かどうかを十分考慮する必要があります。賃料が適正でないと税務署に判断されてしまうと、適正な賃料との差額に対して課税され、それにそれに対する加算税も加わってしまうことになります。

3つ目の売約するパターンでは、不動産を管理会社に売却した金額が、適正な時価であるかどうかが重要視されます。時価より低額で譲渡したと税務署に判断されると、時価との差額に対して課税され、それにそれに対する加算税も加わってしまうことになります。


■まとめ

不動産管理会社を活用する場合には、不動産管理規模が大きいほど、また不動産管理会社の社員数が多いほど、所得分散効果は大きくなります。しかし、そのやり方が税務上適正かどうかが、税務調査での重要なポイントとなります。
また、節税とはいっても、どれだけ節税になるのかを計算のうえ、計画的に行うことも大切です。
管理会社を設立することによってどれくらい節税効果があるのかを、関係者の所得税率の違いなどを考慮し、しっかりとしたシミュレーションをもとに判断をすべきであるといえます。
posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 07:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・住まい

2013年10月27日

外国法人や非居住者が所有する不動産を購入した時の税務

外国法人や非居住者が保有する不動産を購入した場合、原則として買主側が源泉徴収をする必要があります。源泉徴収する額は、譲渡額の10.21%の額です。
またこの場合、買主側に納税義務が発生するため、注意が必要です。

日本人から不動産を買う時と、外国人から買う時とで、税の扱いが異なるところがややこしいですね。
posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 21:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・住まい

2013年10月12日

国外にある自宅に対して適用できる特例

不動産を売却した時に適用できる特例として、主に次の特例があります。
・居住用不動産の3000万円の特別控除
・軽減税率の特例(譲渡益のうち6000万円までについて税率14%)
・居住用不動産の買替えの特例
・居住用不動産の譲渡損失の損益通算、繰越控除

上記特例のうち、国外にある自宅でも適用を受けられるのは、「居住用不動産の3000万円の特別控除」のみです。それ以外の特例は、国外の自宅に対しては適用を受けることはできません。
posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 22:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・住まい

2013年10月07日

サブリース契約の注意点

不動産賃貸経営をしている方が、別の不動産関連会社とサブリース契約をするときに注意すべき点をいくつかご紹介します。
サブリース契約が本当に良い選択となるのかどうか、不動産賃貸経営をされる方本人がきちんと判断できることが重要ですね。


●建築費が割高になっていないか確認する

賃貸マンションなどの建物建築後のアフターサービスとして、その建築業者(子会社などを含む)がサブリース契約を請け負うというケースでの注意点です。この場合、発注先の業者が早期の利益確保のため、建築費を割高に設定している場合があります。
他の建築業者からも見積もりを取り、建築費が妥当かどうかを確認することが望ましいです。


●長期一括借り上げの場合、その企業が長期間存続するか確認する

たとえ「30年一括借り上げ」などとうたっていても、その業者が30年間存続する保証はありません。業者が途中で倒産した場合、業者が入居者から受け取った敷金が戻らなかったり、家賃収入が途絶える可能性もあります。
不動産物件の借主と直接賃貸借契約を結ぶわけではありませんので、このリスクも認識しておくべきでしょう。


●賃料は本当に保証されるのか確認する

サブリース契約における家賃保証の額が、本当に保証されるのか、言い換えれば途中で下がる可能性があるのかどうかを確認する必要があります。賃貸借契約の場合には、借主側が賃料増減額請求権を行使することで、家賃の減額を請求することも可能である点にも注意が必要です。


以上の点以外にも考慮することはあるかと思います。
多角的な観点から判断をし、サブリース契約を締結すべきかどうかを検討することが重要です。
posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 08:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・住まい