2013年10月12日

国外にある自宅に対して適用できる特例

不動産を売却した時に適用できる特例として、主に次の特例があります。
・居住用不動産の3000万円の特別控除
・軽減税率の特例(譲渡益のうち6000万円までについて税率14%)
・居住用不動産の買替えの特例
・居住用不動産の譲渡損失の損益通算、繰越控除

上記特例のうち、国外にある自宅でも適用を受けられるのは、「居住用不動産の3000万円の特別控除」のみです。それ以外の特例は、国外の自宅に対しては適用を受けることはできません。
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2013年10月07日

サブリース契約の注意点

不動産賃貸経営をしている方が、別の不動産関連会社とサブリース契約をするときに注意すべき点をいくつかご紹介します。
サブリース契約が本当に良い選択となるのかどうか、不動産賃貸経営をされる方本人がきちんと判断できることが重要ですね。


●建築費が割高になっていないか確認する

賃貸マンションなどの建物建築後のアフターサービスとして、その建築業者(子会社などを含む)がサブリース契約を請け負うというケースでの注意点です。この場合、発注先の業者が早期の利益確保のため、建築費を割高に設定している場合があります。
他の建築業者からも見積もりを取り、建築費が妥当かどうかを確認することが望ましいです。


●長期一括借り上げの場合、その企業が長期間存続するか確認する

たとえ「30年一括借り上げ」などとうたっていても、その業者が30年間存続する保証はありません。業者が途中で倒産した場合、業者が入居者から受け取った敷金が戻らなかったり、家賃収入が途絶える可能性もあります。
不動産物件の借主と直接賃貸借契約を結ぶわけではありませんので、このリスクも認識しておくべきでしょう。


●賃料は本当に保証されるのか確認する

サブリース契約における家賃保証の額が、本当に保証されるのか、言い換えれば途中で下がる可能性があるのかどうかを確認する必要があります。賃貸借契約の場合には、借主側が賃料増減額請求権を行使することで、家賃の減額を請求することも可能である点にも注意が必要です。


以上の点以外にも考慮することはあるかと思います。
多角的な観点から判断をし、サブリース契約を締結すべきかどうかを検討することが重要です。
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2013年10月04日

相続による不動産登記の必要性

相続に関連する相談現場において、顧客である相続人が、相続によって不動産を取得したときにその登記をすべきかどうか、悩むケースがあります。

相続登記は義務ではありません。それに登記をするには費用がかかります。
そのため、相続人が登記をしないままにしてしまうこともあります。

しかし、登記をしないままだと、不動産の処分(売却、分筆など)の場合に不都合が発生します。なぜなら、不動産の処分をしたい人と、登記上の所有者が異なるため、売買などが進まないことがあるのです。
あとから登記を変更しようとすると、相続人である親族から実印を集めなければならないなど、大掛かりな作業になることもあります。

したがって、相談の現場においては、あとで顧客が困らないようにするためにも、不動産を取得したその時にきちんと登記を済ませるようアドバイスすることが望ましいといえるでしょう。
posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 08:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2013年09月28日

共有している土地の分筆

土地を分筆したいと考えている方から相談を受けるケースもあるでしょう。

複数の人で共有している土地を分筆する場合は、分筆前における各所有者の共有持ち分と、分筆後のそれぞれが保有する土地の価格との間に大きなずれがないようにすることが重要です。

注意点として、面積の割合ではなく、土地の価格の割合を、共有持ち分と同等にする点があげられます。
複数の道路に面した土地の場合、土地の状況が一様でない場合(高低差がある場合など)は、単純に面積比で分筆すると、一方の土地が高評価となってしまうことがあります。

共有持ち分と異なる価額で分筆すると、譲渡とみなされて譲渡所得税が課税されたり、贈与とみなされて贈与税が課税される場合があるので注意が必要です。

このようなケースの顧客にアドバイスする場合には、分筆の結果、余分な課税が発生しないよう、かつ関係者で円満に分筆できるよう、助言、調整を行うことが大切です。
posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 10:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2013年08月23日

【FP試験の解説】土地取引で非課税となるもの

2013年5月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

市販FPテキストの6分野の順に、今回は「不動産」分野の問題の解説です。

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2013年5月 FP技能士2級実技(FP協会) 問8より

個人が土地を購入して自宅を建築する際に関係する費用のうち、消費税がかからないものの組み合わせとして、正しいものはどれか。

3.土地の購入代金および団体信用生命保険料

この選択肢は正しいです。
土地の購入代金は非課税であることを理解している人は多いですが、保険の保険料も非課税取引に当たります。合わせて覚えるようにしましょう。


本日までが、不動産分野の解説となります。
次回からは、最後の6分野目である相続・事業承継の問題の解説を続けていきます。

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【次回以降の、FP技能士3級・2級合格勉強会のご案内】
ファイナンシャルプランナー資格取得を目指す方々が集まり、一緒に楽しく学びあう勉強会です。
 ■8/24(土) 3級2級頻出重要ポイント対策勉強会(前編)
 ■8/31(土) 3級2級頻出重要ポイント対策勉強会(後編)
 ■8/31(土) 2級応用問題/難問攻略勉強会

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posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 08:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産