2014年01月17日

【FP試験の解説】立体買換えの特例について

2013年9月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

試験で出題される6分野の順に解説しています。

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2013年9月 FP技能士2級 実技(きんざい 個人資産) 問11より

いわゆる「立体買換えの特例」の要件を満たす場合には,AさんはX土地の譲渡に関し,譲渡所得の金額の計算上,譲渡益の100%相当分の課税の繰延べが可能である。

この記述は適切です。立体買換えの特例は1級学科試験でたまに出題されますが、今回2級でも出題されました。立体買換えの特例について記載のあるFP試験対策テキストはあまりありませんので、悩んだ受験者も多かったのではないでしょうか。

立体買換えの特例とは、主に不動産の等価交換方式の際に用いられる特例です。下記の条件を満たした場合に利用できます。
・土地を譲渡すること
・譲渡した土地に、3階建て以上の建物を建築し、その一部または全部を取得すること
・その建物は、耐火建築物または準耐火建築物であること
・その建物は、延床面積の2分の1以上を居住の用に供されるものであること
・建物のうち取得した部分は、以下のいずれかの用途であること
 ・事業用
 ・本人または親族の居住用

以上の条件を満たすと、譲渡した土地から得られた譲渡益について、その譲渡所得を100%繰延することができます。この100%繰延は、居住用建物の買い替え特例の場合と同様と覚えましょう。
したがって、この問題の記述は「適切」となるのです。

この買換えは、土地と土地の買換えではなく、また建物と建物との買換えでもなく、土地とその上に立つ建物との買換えであることから、「立体買換えの特例」と名付けられていると考えれば、理解しやすくなりますね。

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2014年01月16日

【FP試験の解説】区分所有権に関する3つのポイント

【予告】1/26ごろより、当ブログは新しいURLにて運営をいたします。詳細は、改めて告知をいたします。

2013年9月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
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2013年9月 FP技能士2級 学科 問47より

2.区分所有者は、当該建物の区分所有者ではない者を管理者として選任することはできない。

選択肢2は不適切です。管理者には、区分所有者であってもそうでない人でも選任することができます。また、個人でも法人でも選任することができます。
管理者とは、いわゆる区分所有者による総会で選ばれる理事長で、規約や総会決議に基づいてマンションの管理業務を執行する人です。
ちなみに、管理者とは別に、マンションの「管理人」という役割もあります。管理人は、マンションの受付や清掃などの維持管理を行う人(法人)です。混同しないように注意してください。

3.専有部分が数人で共有されている場合は、共有者それぞれが議決権を行使する権利を有している。

選択肢3は不適切です。専有部分が数人で共有されている場合は、共有している者の中から議決権を行使すべき者を1人定めなければならないことになっています。たとえば夫婦の共有名義のマンションの場合には、議決権を行使するのは、夫か妻のいずれか1人ということになります。

4.区分所有建物を取り壊して新たな建物に建て替えるためには、原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成による集会の決議が必要となるが、規約で別段の定めをすることができる。

この選択肢は不適切です。建て替えに関して、5分の4以上という議決権の数は、規約で別段の定めをすることはできません。
議決権の数を規約で別段の定めにできるのは、共用部分の形状または効用の著しい変更の場合です。この場合は、議決権の4分の3以上という部分を、規約で過半数まで減ずることができます。

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2014年01月15日

【FP試験の解説】隣地斜線制限が適用される用途地域

2013年9月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
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2013年9月 FP技能士2級 学科 問46より

4.都市計画区域内の建築物は、すべての用途地域において、隣地境界線までの水平距離に応じた高さ制限(隣地斜線制限)の規定が適用される。

選択肢4は不適切です。隣地斜線制限は1級を含め過去にほとんど出題されたことがないうえに、FP試験対策テキストにも記載がないことが多いので、やっかいな選択肢であったかと思います。

隣地斜線制限とは、隣地(お隣の建物と考えてください)の採光や通風などの環境を確保するために設けられた制限です。隣地境界線との距離にともなう高さ規制であり、境界線に近い場所ほど、高い建物がかからないように規制をされています。
ネットで「隣地斜線制限」で検索すると、図入りで解説されているわかりやすいサイトがいくつか見つかると思いますので、それらもあわせて確認してみてください。

隣地斜線制限は、すべての用途地域ではなく、第1種、第2種低層住宅専用地域以外の用途地域で適用されます。なので、この選択肢は不適切となります。
第1種、第2種低層住宅専用地域にこの規定がないのは、この用途地域には絶対高さ制限という高さ制限の規定があり、そちらを優先適用しているためです。
絶対高さ制限とは「10mまたは12mのうち都市計画で定められた高さを超える建築物」の規制のことです。

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2014年01月14日

【FP試験の解説】開発許可を受けた土地の建築確認有無について

2013年9月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
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2013年9月 FP技能士2級 学科 問45より

2.開発許可を受けた開発区域内の土地に建築物を建築する場合は、その規模等にかかわらず、建築基準法の建築確認が不要である。

選択肢2は不適切です。開発許可を受けた開発区域内の土地に建築物を建築する場合は、必ず建築確認が必要です。
建築確認とは、これから建築しようとしている建物などが、建築基準法などの法令や建築基準の要件をきちんと満たしているかどうかを、建築の着工前に行政が審査することです。

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2014年01月13日

【FP試験の解説】マンション占有部分の敷地権に関する登記

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2013年9月 FP技能士3級 実技(きんざい 個人資産) 問12より

3) 一般にマンションについては,専有部分について所有権の保存や移転の登記を行えば,専有部分に係る敷地権についても同様の登記がなされたものとしての効力を有する。

この選択肢は適切です。この選択肢に関する記載があるFP3級の試験対策テキストは、それほど多くないですので、受験者にとっては悩ましい問題だったと思います。

敷地権とは、建物の専有部分を所有するために必要な敷地に対する権利のことです。概念が少し難しいですね。詳細まで理解しきれない場合は、要するにマンション所有者が持つ土地の権利、と理解してください。
実はマンションなどのケースでは、建物の専有部分についての登記は存在しますが、土地登記簿(敷地権)への登記はなされていないことが多いのです。ですが本選択肢の通り、登記がなくても、敷地権の登記がなされた場合と同等の効力があるため、土地の権利も第三者に対抗することはできるのです。

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