2017年11月23日

段階的に金利が下がるステップダウン型住宅ローンは、お得な商品なのか

先日、段階的に金利が下がっていく住宅ローンの提供を、新生銀行が始めました。
ステップダウン金利タイプといって、年数が経過するごとに、金利が段階的に下がっていくローンです。
FPの皆さんの間でも、話題になっているかもしれません。

私はこんなローンの存在を初めて知ったので「面白いものを作ったな〜」と思いました。
でも実は、以前からこのような住宅ローンは存在していたようです。
(知っている人は知っていたローン形態、というところでしょうか!?)


面白いものを作ったな〜と思った一方で、率直に、これは顧客には不利な金融商品だと感じました。

不利となる理由ですが、
・ローン残高の多い最初の時期に、高い金利がかかり、
・ローン残高が少なくなる後半に、低い金利がかかる、
という組み合わせなので、トータルで顧客が支払う利息の額が大きくなります。

変動金利でローンを借りる場合は「これから金利が上がるかもしれないから注意しよう」などといわれますが(そうなるという確証はどこにも誰にもないけれど)、これの逆パターンですね。

変動金利の場合だと、金利が高くなる前に繰り上げ返済をするという手段で、高金利の影響を避けられます。
しかし、高金利→低金利と変化するステップダウン金利タイプだと、繰り上げ返済をしても、高金利の状態のときだけしかローン返済できないため、お得にはなりません。
損が先に、得が後に、という金融商品とも言えます。
だから、損を回避できる選択肢が、顧客には少なくなってしまうのです。


私なりにいろいろ考えてみましたが、ステップダウン金利型で得をするケースは正直、見受けられないと感じています。

変動金利型ローンと比較すると、変動金利型が有利に見えます。
なぜなら、まず最初に有利な低金利が適用されますし、あとで金利が高くなっても、繰り上げ返済をしたり別のローンに借り換えもできます。ステップダウン型だと、このような選択をしても、得になりにくいです。

全期間固定金利ローンと比較した場合、やはり固定金利ローンのほうに軍配が上がると感じます。
というのも、ステップダウン金利型は最後には金利こそ低くなるものの、トータルで支払う利息は全期間固定金利ローンのほうが少なくなる傾向があるからです。(設定金利によりますが)

このような観点で比較すると、ステップダウン金利型を積極的に推奨できるケースは見受けられないと感じます。
だからこそ、おおいに普及してこなかったのかもしれません。


逆に皆さんのほうで、このローンをお勧めできるケースがあれば、ぜひ教えてください!
金融リテラシー向上には、多用なモノの見方も欠かせませんからね。

最後に、新生銀行のステップダウン金利商品のリンクをご紹介しておきます。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/stpdwn.html
 

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■ 今後の勉強会の開催予定
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●2018年1月(予定) 保険の見直し(仮)

<姉妹勉強会のご案内>
●12/3(日) 難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会
●2018/1/13(土) FP技能士2級 頻出重要ポイント&難問対策総仕上げ勉強会
●2018/1/21(日) FP技能士3級 頻出重要ポイント(2級基礎)総仕上げ勉強会

参加申し込み、勉強会の詳細はこちらから:
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posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 09:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2017年11月09日

フラット35の新機構団信で、保障されなくなったもの

フラット35の団信の制度が、今年10月から変わったことが注目されています。
どのように変わったかは、下記のフラット35のサイトで解説されています。
http://www.flat35.com/shin-danshin/no-subscription.html

フラット35の団信の保障対象が広く、わかりやすくなったことが特徴です。
以前は死亡または高度障害に該当した場合に、ローンが完済されました。
新しい団信では、死亡または身体障害に該当した場合に、ローンが完済されることになります。
「身体障害に該当した場合」をもう少し具体的に説明すると、「身体障害福祉法に定める1級障害または2級障害に該当する場合」となります。


保障の対象が広くなったわけですが、以前の団信で保障されていた内容が新団信でもすべて保障されているわけではありません。
具体例も上記サイトからたどるリンク先で解説されていますが、新団信になったことで保障されなくなった代表例として、下記が挙げられています。
・言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
・神経・精神の障害で終身常に介護を要するもの

これらは、従来の高度障害保障では保障の対象となっていました。
しかし、新団信では「身体障害福祉法に定める1級障害または2級障害に該当する場合」に該当しないので、保障の対象とならなくなったのです。

ちなみにその理由ですが、「言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの」は3級の身体障害であり、「神経・精神の障害で終身常に介護を要するもの」は身体障害でないからです。

このように、細かいことですが、保障の違いがあることも知っておきましょう。
 

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■ 今後の勉強会の開催予定
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●11/3(金・祝) 社会保険を徹底理解&説明スキルも高めよう(1級試験対策にも)
●11/18(土) 遺産が確定できず分割もできないという相続トラブルの解決&防止法

<姉妹勉強会のご案内>
●11/18(土) 受験前に役立つ情報満載!FP技能士3級2級合格ガイダンス会
●12/3(日) 難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会

参加申し込み、勉強会の詳細はこちらから:
https://money-study.net/schedule.htm
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posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 08:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2017年08月26日

「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」の活用どころ

相続で得た建物に、誰も住むことがなく空家の状態で売却する時、所定の要件を満たすと「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」を使うことができます。

この特例の適用要件の解説は省略しますが、改めて詳しく知りたい方は、お持ちのFP・税金に関する書籍(試験対策テキスト)をご覧いただくか、下記国税庁のサイトをご覧ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3306.htm

本日は、この特例の活用どころについて、ご紹介します。

 
この「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」ですが、実は複数の相続人で共有している場合、共有している相続人全員が、この特例を使うことができます。
つまり、相続人3人が共有していたならば、3000万円×3=9000万円の特別控除になる、というわけです。

この特例の使いどころですが、空き家そのものを相続人が誰も欲しがらず、いわゆる換価分割の対象としたい場合に、あえて共有の状態でその空き家を相続します。
その後、売却をするときに、共有者全員がこの特例を使えるので、譲渡所得を軽減することができます。
評価額の高い空家であれば、効果的な方法となるでしょう。

 
不動産の共有は問題になることも多いですが、このような売却戦略を考慮すれば、あえて共有にして税務上のメリットを享受するのも一つの方法といえますね。

 

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■ 今後の勉強会の開催予定
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●9/18(月・祝) FP家計診断やってみよう(1億円以上ある方の定年前リタイア編)
このテーマに関する2つの相談事例を使い、FPとしてどのように資産
コンサルティングを進めていけばよいかを、実践的に学びます。

参加申し込み、勉強会の詳細はこちらから:
http://money-study.net/schedule.htm
※パソコン・スマートフォン両対応のサイトです。

posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 06:55| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2014年01月18日

【FP試験の解説】等価交換方式で使われる2つの計算方式について

2013年9月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

試験で出題される6分野の順に解説しています。

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2013年9月 FP技能士2級 実技(きんざい 個人資産) 問12より

等価交換方式による、デベロッパー側の建物の取得面積を計算する問題でした。
おそらくこの手の問題に慣れていなくて困ってしまった受験者が多かったと思います。ここでは問題文に記載されている用語について解説をします。

原価積上方式とは、土地と建物のそれぞれの出資額をもとに、建物の持分割合を計算する方式です。
土地の価値が高ければ高いほど、また建物の建設費を抑えれば抑えるほど、地主側が建物を多く取得できる方式といえます。

一方の市場性比較方式とは、建物を建設するデベロッパーの採算性を基準にして、建物の持分割合を計算する方式です。デベロッパーが収益性の高い建物を建築できる場合には、デベロッパー側が建物を多く取得できる方式といえます。

他にもいくつかの計算方式もありますが、計算方式によってデベロッパー側の取得面積が異なります。そのため、ある計算式では地主が有利になり、また別の計算式ではデベロッパーが有利になったりします。
実務上はいくつかのケースを想定して取得面積を算出し、最終的には両者で相談をして折り合いをつけて、取得面積を決定することになります。それぞれの計算方法は、その取得面積の根拠の一つとして考えることになります。


本日で、不動産分野の解説は終了となります。
明日からは、最後の相続・事業承継分野の解説を続けていきます。


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【次回以降の、FP技能士3級・2級合格勉強会のご案内】
ファイナンシャルプランナー資格取得を目指す方々が集まり、一緒に楽しく学びあう勉強会です。
 ■2014/1/13(月・祝) 3級2級頻出重要ポイント対策勉強会
 ■2014/1/18(土) 2級応用問題/難問対策勉強会

いずれの勉強会も、学科と実技の試験対策を含んでいます。グループワーク形式もあり、参加者同士で交流や情報交換しながら、楽しく学べる勉強会です★
皆様のご参加をお待ちしています。参加申し込み、詳細はこちらから!
http://money-study.net/fp/session/
※PCスマホ両対応のサイトです。
皆様の周りに受験予定者がいらっしゃれば、ぜひ当勉強会をご紹介ください!


 
posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 10:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

2014年01月17日

【FP試験の解説】立体買換えの特例について

2013年9月に行われたFP技能士試験の問題の中から、多くの受験者が間違えやすい問題、知識を整理していないと答えづらい問題をピックアップして解説しています。
今後試験を受ける方、試験合格済みだけれどさらなる知識を身につけたいと考えている方の参考になればと思っています。

試験で出題される6分野の順に解説しています。

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2013年9月 FP技能士2級 実技(きんざい 個人資産) 問11より

いわゆる「立体買換えの特例」の要件を満たす場合には,AさんはX土地の譲渡に関し,譲渡所得の金額の計算上,譲渡益の100%相当分の課税の繰延べが可能である。

この記述は適切です。立体買換えの特例は1級学科試験でたまに出題されますが、今回2級でも出題されました。立体買換えの特例について記載のあるFP試験対策テキストはあまりありませんので、悩んだ受験者も多かったのではないでしょうか。

立体買換えの特例とは、主に不動産の等価交換方式の際に用いられる特例です。下記の条件を満たした場合に利用できます。
・土地を譲渡すること
・譲渡した土地に、3階建て以上の建物を建築し、その一部または全部を取得すること
・その建物は、耐火建築物または準耐火建築物であること
・その建物は、延床面積の2分の1以上を居住の用に供されるものであること
・建物のうち取得した部分は、以下のいずれかの用途であること
 ・事業用
 ・本人または親族の居住用

以上の条件を満たすと、譲渡した土地から得られた譲渡益について、その譲渡所得を100%繰延することができます。この100%繰延は、居住用建物の買い替え特例の場合と同様と覚えましょう。
したがって、この問題の記述は「適切」となるのです。

この買換えは、土地と土地の買換えではなく、また建物と建物との買換えでもなく、土地とその上に立つ建物との買換えであることから、「立体買換えの特例」と名付けられていると考えれば、理解しやすくなりますね。

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【次回以降の、FP技能士3級・2級合格勉強会のご案内】
ファイナンシャルプランナー資格取得を目指す方々が集まり、一緒に楽しく学びあう勉強会です。
 ■2014/1/13(月・祝) 3級2級頻出重要ポイント対策勉強会
 ■2014/1/18(土) 2級応用問題/難問対策勉強会

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posted by FPスキル実践活用勉強会スタッフ at 14:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産