2018年06月23日

建物の耐震性は気になるけど、直感的にはなかなか分からない

全国各地で、ビルやマンションの耐震性向上工事を行ったり、耐震性が不足する施設を建て替える動きが最近多いなあ、と感じています。

当勉強会でも使用していた施設が、現在は耐震工事の真っ最中で利用できなくなっています。
FP協会で行われているSGという勉強会でも、耐震工事の影響で別会場を確保せざるを得ないというのも見ています。
ニュースでは、大型商業施設やホテルが耐震工事のため、休業を余儀なくされるという報道も見かけます。
私の自宅の近くでもそうですし、実家がある京都府でも公共の施設が耐震工事を行ったり、立て替え工事をしています。

10年前のかすかな記憶と比較すると、耐震工事を行っている箇所が増えているように感じます。

 
調べごとをしている最中に知ったのですが、しばらく前に全国的に耐震性診断が行われて、その結果が各都道府県から公表されていたのですね。
すべての建物が対象になっていたわけではありませんが、延べ床面積が1万平米以上の規模の建物や、主要な公的施設が対象になっていたようです。

その公表されている診断結果を、私も個人的に気になったので、東京・埼玉・京都の調査結果に目を通してみました。
リンクを張っておきますので、気になる方はご覧下さい。

↓東京都
http://www.taishin.metro.tokyo.jp/tokyo/seismic_index.html

↓埼玉県
https://www.pref.saitama.lg.jp/a1106/shinsai/shindannkekka-kouhyou.html

↓京都府
http://www.pref.kyoto.jp/taishin/youkinkyu.html

これ以外の都道府県のホームページでも、同様の調査結果が閲覧できると思います。

 
調査結果を見ると、著名な商業ビル、ホテル、有名中学高校の校舎でも、震度6〜7で倒壊の危険性があると指摘されているものがちらほらとありますね。
それと、建物の外観の立派さと耐震性は、必ずしも連動しないのだなあと思いました。

先日の大阪の地震では、ブロック塀が倒壊したり、一部の建物に亀裂が入ったりしました。
目に見える形ではっきり症状が現れると、耐震性が不足していることを実感できます。
でも、日常的に利用していて特に目立った問題がない建物は、無意識のうちにも「きっと大丈夫」って思ってしまいますよね。

 
今年4月から、中古住宅の取引でホームインスペクション(家の診断。法律用語では「建物現況調査」)の有無を確認する取り組みも始まっています。
家を買う時に、多くの人は耐震性・耐久性を気にします。
ですが、耐震診断という概念は広まったものの、実施はまだまだ限定的です。

耐震性は外見だけで分かりにくいので、しっかり把握したいと思ったら、多少のコストがかかっても診断を依頼するのが良いでしょう。

今後、耐震診断に関連するFP相談も増えてくると思います。
その時に、相談者の疑問不安を解消できる取り組みにつながるといいですね。
 

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  今後の勉強会の開催予定
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2018年04月21日

4月からフラット35の内容が一部改正されています

今年4月1日より、フラット35の内容が一部改正されました。
その詳細を、フラット35の公式サイトにある下記ページからご覧いただけます。

https://www.flat35.com/topics/topics_20180402.html

住宅相談に関わるFPの方、FP1級やCFPを目指している方は、内容をよく読んでチェックしておいて下さいね。

 

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■ 今後の勉強会の開催予定
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●4/22(日) 家計シミュレーションソフトで損をしない住宅購入・住み替えプランを立ててみよう
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2018年03月09日

リバースモーゲージのメリットについて

先日、こちらでリバースモーゲージについて書きました。
読者の方から、リバースモーゲージのメリットについてご意見ご感想をいただきましたので、今回もこの話題を少し続けてみます。

リバースモーゲージのメリットは、手元に十分な老後資金がなくても、老後生活のための資金を得られるところです。
お金がないのにお金が得られるというと、なんだか矛盾した言葉でもありますよね。
違和感を感じる人も、それなりにいらっしゃると思います。

その実態は、ローンです。
だから、今お金がなくても、お金を得られるわけなのです。

もちろん、金融機関もタダでお金を貸してくれるわけではありません。
保有する不動産を担保に、お金を借りることになるのです。

借りたお金の返済は、おもに次のいずれかの方法で返済をします。
・契約者の死亡後に、担保とした不動産を売却して返済する
・相続人が、現金で返済する

生前に元金の返済は不要なのですが、死後に一括返済するわけです。
返さなくてもよいお金ではもちろんありませんが、生前に元金返済をしなくてよい、というだけなのです。
※元金を返済するタイプのリバースモーゲージもあるようです。


リバースモーゲージと似た仕組みとして、住宅金融支援機構が行っているリフォーム融資(高齢者返済特例)があります。
こちらは、リフォームのための資金を借りるものの、その返済はやはり
・契約者の死亡後に、担保とした不動産を売却して返済する
・相続人が、現金で返済する
のいずれかを選べます。
ローンの契約者は、生前にリフォーム代を用意する必要がなく、ローンの元金を返済する必要もなく、リフォームを行えるわけです。

こちらは、ローンの使途がリフォームに限定されていますが、これを日常生活費にまで拡大したものが、リバースモーゲージということもできます。
ですが、老後の生活費を借りるということは、それなりに借入額は大きくなります。
したがって、そこそこ評価額の高い不動産をお持ちの方しか、リバースモーゲージは使えないということになるわけです。


リバースモーゲージのニーズは都心に集まる傾向がありますが、私は全国的に点在していると考えています。
地方では数は少なくとも、大地主の方(トータルで高額な評価額となる不動産をお持ちの方)が点在しているわけですから、そういう方にはもしかしたら老後のライフプランニングに活用できる方法となるかもしれませんね。
 

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2018年03月02日

リバースモーゲージの報道で感じた、高い金利でもお金を借りたいニーズ

東京スター銀行が、リバースモーゲージで地方銀行と提携するという発表がありました。
報道によれば、東京スター銀行がリバースモーゲージに関するノウハウを提供し、保証事業を受託するという提携のようです。

都心以外にもリバースモーゲージのニーズは、数多くではないにしろ、点在しているのだろうと考えています。

ところで東京スター銀行は、リバースモーゲージでの融資残高が1100億円あるそうです。
金利の平均が2%とすると(預金残高部分までは金利がかからない、など金利ルールはちょっと複雑なので、ざっくり平均2%と仮定)、
 1100億円×2%=22億円
が年間の収益になりそうです。

低金利時代の中、高金利商品のうまみをちょっと実感しました(笑)
高い金利でも借りたいニーズは、どの地方銀行も欲しいところでしょうから、こういう商品がもしかしたら増えていくのかもしれないな・・・と思ったのでした。

借りる側としては、老後の計画を考えて、高い金利であってもリバースモーゲージを利用したい意向を持っている人は多いのかもしれません。その現場にいるわけではないので、肌感覚で分かってはいないのですが・・・

リバースモーゲージがこれからどのように普及していくのかは、興味を持ってウォッチを続けていきます。

【東京スター銀行の報道資料はこちら】
https://www.tokyostarbank.co.jp/profile/pdf/180222.pdf
 

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2017年11月23日

段階的に金利が下がるステップダウン型住宅ローンは、お得な商品なのか

先日、段階的に金利が下がっていく住宅ローンの提供を、新生銀行が始めました。
ステップダウン金利タイプといって、年数が経過するごとに、金利が段階的に下がっていくローンです。
FPの皆さんの間でも、話題になっているかもしれません。

私はこんなローンの存在を初めて知ったので「面白いものを作ったな〜」と思いました。
でも実は、以前からこのような住宅ローンは存在していたようです。
(知っている人は知っていたローン形態、というところでしょうか!?)


面白いものを作ったな〜と思った一方で、率直に、これは顧客には不利な金融商品だと感じました。

不利となる理由ですが、
・ローン残高の多い最初の時期に、高い金利がかかり、
・ローン残高が少なくなる後半に、低い金利がかかる、
という組み合わせなので、トータルで顧客が支払う利息の額が大きくなります。

変動金利でローンを借りる場合は「これから金利が上がるかもしれないから注意しよう」などといわれますが(そうなるという確証はどこにも誰にもないけれど)、これの逆パターンですね。

変動金利の場合だと、金利が高くなる前に繰り上げ返済をするという手段で、高金利の影響を避けられます。
しかし、高金利→低金利と変化するステップダウン金利タイプだと、繰り上げ返済をしても、高金利の状態のときだけしかローン返済できないため、お得にはなりません。
損が先に、得が後に、という金融商品とも言えます。
だから、損を回避できる選択肢が、顧客には少なくなってしまうのです。


私なりにいろいろ考えてみましたが、ステップダウン金利型で得をするケースは正直、見受けられないと感じています。

変動金利型ローンと比較すると、変動金利型が有利に見えます。
なぜなら、まず最初に有利な低金利が適用されますし、あとで金利が高くなっても、繰り上げ返済をしたり別のローンに借り換えもできます。ステップダウン型だと、このような選択をしても、得になりにくいです。

全期間固定金利ローンと比較した場合、やはり固定金利ローンのほうに軍配が上がると感じます。
というのも、ステップダウン金利型は最後には金利こそ低くなるものの、トータルで支払う利息は全期間固定金利ローンのほうが少なくなる傾向があるからです。(設定金利によりますが)

このような観点で比較すると、ステップダウン金利型を積極的に推奨できるケースは見受けられないと感じます。
だからこそ、おおいに普及してこなかったのかもしれません。


逆に皆さんのほうで、このローンをお勧めできるケースがあれば、ぜひ教えてください!
金融リテラシー向上には、多用なモノの見方も欠かせませんからね。

最後に、新生銀行のステップダウン金利商品のリンクをご紹介しておきます。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/stpdwn.html
 

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■ 今後の勉強会の開催予定
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●2018年1月(予定) 保険の見直し(仮)

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●12/3(日) 難関FP1級学科を乗り越えるための合格ガイダンス会
●2018/1/13(土) FP技能士2級 頻出重要ポイント&難問対策総仕上げ勉強会
●2018/1/21(日) FP技能士3級 頻出重要ポイント(2級基礎)総仕上げ勉強会

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